市場還不夠規范的時候，大地產商都沒有去。但近四五年排在全國前20的大地產商差不多都快到齊了，這個時候市場的競爭就變得更加激烈了。
對建業來講，在本土市場領先了差不多20年之后提出了一些新的挑戰，應付這種挑戰和內生動力是一個方面，我們也需要注入一些新的文化、新的團隊。
就像踢球一樣，要請外援幫助團隊快速提升，把整個團隊的水平提高到一個新的高度，應對市場越來越激烈、越來越殘酷的競爭。
袁總和胡總原來在萬科工作節奏比較快，但建業長期在一個市場領先了，有點過于穩健，已經習慣于一種四平八穩的狀態，這種狀態不太能夠適應競爭越來越激烈的市場挑戰。
剛才說的專業水平包括很多方面：產品設計、風險管控、成本管控、計劃管控等，整個房地產專業方面的綜合能力。
專業能力、企業文化，更快節奏、更強烈的憂患意識等，這些都是企業文化急需的東西，包括學習意識，都是建業需要注入的新意識。
觀點地產新媒體：越來越多的房企進入到河南市場，競爭也會越來越激烈，未來建業會不會走出省域化？
胡葆森：應該不會，現在不是刻意地不走出省域化，因為河南省有1.08億人口，有足夠的市場空間。
建業也是個典型的價值觀驅動型企業，我們的價值觀是“根植中原，造福百姓”。一個企業有1.08億人口的市場空間，足夠滿足持續成長的需要。
從管理跨度上講，我們聚焦在一個區域也有優勢，希望再用兩到三年的時間能夠看到這種聚焦效應。
比如有的房企在全國每一個城市都占了1%或者2%，相對我們這個戰略模型，就有可能在河南這個區域占到5%、10%，五六年以后可能會占到15%。
當在一個市場占到15%的時候，和在十個市場平均占到1%或者2%的效應不一樣，但是很少人會比較哪種效應更好，需要時間來證明。
觀點地產新媒體：未來五到六年之后建業在河南占的市場份額要達到15%？
胡葆森：我們希望超過15%。
觀點地產新媒體：規模是什么樣的水平？
胡葆森：應該是千億級，因為再過五年建業就30周年了，我們希望資產規模、銷售規模、市值能夠突破千億大關。
觀點地產新媒體：2016年建業取得了201億的銷售額，增長28%，代建也有了一定的規模，公司去年的表現達到您的要求了嗎？
胡葆森：去年整個業績董事會是不太滿意的，特別是盈利的目標沒有實現，對給股民、股東和市場的這份答卷不太滿意。
當然客觀上的原因也有，比如環境治理影響項目工期，但總體上作為企業的決策者，我自己覺得還是負有很大的責任。
2009－2010年開始，我在思考一個問題，當時我已經預測到市場洗牌會加快，2015－2016年洗牌就結束了，現在洗牌也基本接近尾聲了。
市場洗牌在加速，等到大地產商都進入鄭州的時候建業怎么辦，怎么去應對競爭？
第一，建業2008年上市，2009年投資向鄭州傾斜，在鄭州拿了不少項目。
第二，要打造自己的服務體系，打造成建業新的核心競爭力組成部分。每一個企業生存要靠自己的核心競爭力，普通開發商把房子蓋好或者把物業管理好就行。
你是一個百億級的企業，人家是千億級的企業，僅僅把房子蓋好、把物業管理好是不夠的，因為那個時候你可能拿不到土地了。別人一年200億的土地投入計劃跟自己50億的投資計劃相比，每一塊地都可能拿不到。
我在六七年前就在思考這個問題，用什么方式去應對這種更加殘酷的競爭？結合建業的戰略模型，因為我們聚焦在一個區域，最大優勢資源就是客戶規模。
因為別人是全國發展，如果有20多萬業主，可能分布在20個城市，每一個城市只有一兩萬客戶，而我的20萬客戶都聚集在一個區域，建業的戰略特點就是，客戶群比較集中在一個區域內。
圍繞這樣一個優勢資源，怎么把它轉化為競爭力？就是要圍繞著客戶的需求，客戶不光有住房需求，還有孩子的教育需求，日常的旅游需求，有投資理財需求、商業購物需求。
特別是到了中產階級以后，人們的消費在升級，需求在多元化，圍繞著客戶群體的消費升級和需求多元這兩個趨勢，我們要搭建一套比較完整的新型生活方式服務體系。
這就是為什么我們從2009年開始，花了三十多億建了6個酒店，大概四五億造電影小鎮，一個實景演出項目又花了幾個億，做綠色農業基地已經投了3億。還花了十幾億做商業街、商業綜合體。
從2009年建第一個酒店開始到現在有六七年的時間，服務體系方面我們總共投入了60多億。
這些投入的價值也許還沒有完全體現出來，等客戶群越來越大，輕資產規模也突破10億的時候，服務體系作為建業一個新的競爭能力，它的價值才會看見。
當然這還需要兩三年的時間，才能看見過去六七年在服務體系上的投入應該產生的企業綜合競爭能力。
同時還有個連帶效應，我們在文化、旅游、商業、農業這方面的投入也幫助建業獲取了更多土地資源，酒店、文化旅游項目、商業地產、農業都在幫我拿地，增加了將近一千萬平方米的土地儲備。建業現在拿地不單純是市場上的招拍掛，其他方式也有，幫助獲取更多土地資源。
但是這個時期卻分散了投資資源，60億如果全部買地的話銷售額可能增長更快，今天可能就不是200億，是300億了。但300億的時候，拿出100億買地也沒有那些投入換來的土地多。
這個大賬確實無法用一個簡單的數據來衡量，剛才說的文化旅游、商業、酒店、農業、教育這些方面的投入究竟換來多少土地，比從市場上招拍掛買便宜了多少，這個需要內部計算。
觀點地產新媒體：今年土地投入和文旅、商業、酒店方面的投入是多少？未來各方面的投入會是什么樣的？
胡葆森：還會持續投入，但是會控制節奏?，F在是以提升房地產的投入為主，因為這個服務體系已經成型了，要控制投入，把更多的資源放在獲取一些優質土地上。我們今后三年是輕重并舉，重資產是要消化原有的將近2000萬平方米的土地。
另外，建業的土地資源分布還不夠均衡，我們分了九個大區，有一些大區的土地資源可能不太足?；蛘甙l現了一些新的市場，比如100萬人口以上的縣級市，我們準備再進十個、八個，再拿一些土地，當然是用輕資產模式獲取。
今年計劃獲取30個左右的輕資產項目，去年獲得38個，明年再獲取30個，三年加起來就差不多100個輕資產項目。
100個輕資產項目光品牌收入就會突破50億，七八年的時間里，每年有6億到7億的品牌收入，這個收入和過去幾年投入服務體系可能有直接關系。
我們的打法和別人的戰略不太一樣，但是投入和產出的滯后效應需要時間，剛好2016、2017年處在投入還沒有產出的階段，所以在經營上就表現不太好。
觀點地產新媒體：您剛才提到輕資產這一塊的利潤比較高，現在公司自建和輕資產的規模和利潤有什么不同？這種區別，最終結果會給公司帶來什么樣的影響？
袁旭?。航I在河南鄭州的份額占到了40%到50%，鄭州還是重中之重，在三、四線城市是50%到60%的份額。
現在主要是三個劃分，鄭州是二線城市，還有18個地級市，還有縣級市。建業的輕資產項目主要以河南縣級市為主，地級市輔以部分輕資產業務，鄭州相對來講量比較少，所以有一個分級。重資產主要在鄭州，占40%到50%，其他城市占50%到60%的比例。
利潤方面不沖突，也不矛盾，在我們的重資產方面，根據市場判斷，以品牌、服務、產品優勢，獲得相應的利潤。
輕資產方面，因為輸出的是品牌、管理、服務，再加上部分資產，我們也會派相應的管理人員去。但是這一塊有一個預定的價格體系，先跟合作方溝通，滿足這個體系我們就收取品牌服務費，超額部分有超額利潤的提成，這兩個方面是相輔相成的，不存在相互影響，相互之間反而有促進的作用。
觀點地產新媒體：今年建業的毛利率有一定提升，做輕資產代建業務，對毛利率提升能起到明顯的作用嗎？
胡葆森：輕資產本身利潤率很高，因為沒有投資，ROE非常高，品牌收入70%到80%都是利潤。
觀點地產新媒體：未來輕資產收入和重資產收入結構比例是什么樣的？
胡葆森：輕重并舉，現在預測，從利潤的角度，明后年利潤有可能會對半，一半來自于輕資產、一半來自于重資產。如果輕資產明年有5億利潤，就有可能在盈利里面占了很大的一個比例。
胡平：明年、后年可能是發力年，翻兩番。這個過程中重資產的利潤體現會有滯后的現象，但是輕資產當期就能夠確認，這兩個各占一半，后面重資產的比例就上來了。
觀點地產新媒體：建業做代建的優勢是什么？
胡葆森：主要是品牌和美譽度，因為集中在一個區域，所以這個區域的開發商想找人合作的時候我們肯定是首選。
觀點地產新媒體：也就是說，更多的外地房企進入到河南市場之后可能也會給建業的代建業務提供更多的機會，因為那些小的開發商競爭力沒那么強。
胡葆森：是的，有很多小的開發商房子賣不出去，不知道怎么建，就來找建業，我們就是看到這樣的一個機會。
觀點地產新媒體：建業除了公開市場拿地，也有并購和舊改，未來重資產的部分并購會不會加大？
胡葆森：會加大，還是以鄭州和地級市為主，輕資產是以縣級市為主。
觀點地產新媒體：代建這一塊業務已經發展到省外了嗎？
胡葆森：?？谟幸粋€，是我們帶著客戶去的，那個項目也是個河南開發商，將來那些房子也是主要賣給河南客戶。
觀點地產新媒體：三四線城市已經有一定回暖跡象，建業作為河南龍頭企業，您有感受到回暖的跡象嗎？
胡葆森：當然，不回暖我們銷售怎么有那么大的增長，今年三四線城市的情況還會持續回暖。
觀點地產新媒體：建業也有多元化的策略，有金融業務，做了并購基金和保險，這一塊現在的進展怎么樣？
胡葆森：保險確實算是一個探索，很大程度上也是因為建業在河南有一定的影響力，河南要組建中原人壽，需要邀請當地的知名企業參與。
另外，我們認為這項投資對我們的客戶會帶來很多有益的促進，建業的客戶很多，我們不光投錢進去，還帶著客戶進去，希望中原人壽成立之后能夠為客戶提供更多的人壽服務，其實還是在為客戶爭取更多的服務資源。
觀點地產新媒體：就是要為客戶提供全產業鏈的服務。
胡葆森：我們定義為新型生活方式服務商，新型生活方式涵蓋了很多內容，包括理財需求、保險需求，這就是為什么我們會投資基金管理，投資保險業務。
觀點地產新媒體：今年整體的融資形勢不太好，最近融資成本也有所增加，監管環境也收緊了，會不會對公司產生影響？
胡平：去年“9·30”之后就感覺到國家政策在收緊，我們去年發了一個債，大概是30億，成本6%，是當時所有房企中最低的，公司在這方面已經做了一些準備。
今年也會不斷跟進國家金融政策，境內、境外同時做融資安排，把結構進行優化，對成本進行控制，成本不會受太大的影響。